Жители Канады регулярно занимают деньги, и подавляющее большинство из них проводят в долгах всю свою взрослую жизнь. Получение образования, покупка дорогих вещей, машины, недвижимости - все это ведет людей в кредитные учреждения. Для того, чтобы Вам дали большую ссуду, необходимо иметь кредитную историю.

Что же такое кредитная история? Это информация о том, как Вы платите свои долги, регулярно (примерно раз в месяц) поступающая и хранимая в кредитных бюро. Кредитные бюро выдают эту информацию тем, кому законом ее выдавать разрешено, чаще всего кредитным учреждениям, банкам.

Для того, чтобы у Вас «пошла» кредитная история, недостаточно открыть банковский счет. А вот если Вы положили 500 долларов на счет и попросили дать Вам под эту сумму кредитную карточку, у Вас кредитная история началась. Чаще всего полгода жизни в Канаде и 3 месяца работы являются необходимым требованием для получения кредитки. Доступнее всего получить кредитные карточки в Royal Bank, Citibank и Capital One.

Кредитная карточка – ценная и удобная вещь. Она позволяет сделать покупку сегодня, а оплатить ее через 3-4 недели. Многие, пользуясь карточкой, делают покупки в интернете или по телефону. Такой способ платежей все больше внедряется в нашу жизнь.

Но есть и «другая сторона медали». Очень важно после получения карточки не пропускать платежей, а то получите плохую кредитную историю вместо хорошей. Можно, не рассчитав свои возможности, купить больше, чем позволяет ваш доход, «завязнуть» в долгах. Проценты будут расти как снежный ком, и есть вероятность стать банкротом. В этом случае кредитная история будет испорчена как минимум на 7 лет.

Если Вы уже совершили эту «роковую» ошибку, срочно позвоните нам: (416) 835-9010, мы Вам поможем исправить и почистить кредитую историю. Конечно, дом можно купить и без кредитной истории, но все-таки лучше, чтобы она была, и хорошая. 

Если у Вас есть хорошая кредитная история и минимальный взнос на дом (хотя бы 5%), Вы готовы покупать дом и выбирать мортгидж.

В Канаде существует несколько видов банковской ссуды (ипочетного заема) на покупку дома. Это обычный мортгидж – conventional mortgage, мортгидж с высоким процентом финансирования – high ratio mortgage и второй мортгидж - second mortgage.

Обычный мортгидж банк дает 75%, если вы можете внести 25% от стоимости дома. Банк считает, что уровень риска при этом достаточно низкий, и это позволит вам получить данный вид мортгиджа на самых лучших условиях. 

Мортгидж с высоким процентом банк дает в том случае, когда вы не можете внести первый взнос на дом в размере 25%. Вы можете получить мортгидж на сумму до 95% от рыночной стоимости дома. Банк в этом случае рискует гораздо больше, выдавая кредит под недвижимость, оплаченную меньше, чем на четверть.     

Банк выдает такие мортгиджи только при наличии страховки, которую можно получить через CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation). Данный тип страховки защищает банк, если вы не сможете выплачивать долг. Ваш платеж по данному виду страхования составляет от 1% до 2,75% от общей суммы мортгиджа, тем самым увеличивая стоимость дома, и может быть внесен целиком до момента получения мортгиджа, или банк просто увеличит мортгидж на эту сумму.

Второй мортгидж позволяет получить средства, которых вам недостает для первого взноса в размере 25%. Эта ссуда обычно состоит только из выплат банковских процентов и выдается на короткий срок от 1 до 4 лет. Необходимо заранее просчитать все плюсы и минусы Вашей финансовой ситуации, т.к. банковские проценты по второму мортгиджу обычно значительно выше в сравнении с обычным мортгиджем.

Процент ссуды. Очень важно получить мортгидж как можно с более низким банковским процентом, т.к. даже разница в 1% увеличивает месячные платежи примерно на 11%, а общая сумма оплаты банковских процентов за период существования мортгиджа возрастает  на 30%. При более низком банковском проценте на мортгидж увеличивается доля выплаты в погашение баланса мортгиджа и уменьшается доля выплат в погашение процентов. Соответственно ускоряется выплата мортгиджа и уменьшается срок амортизации.

Даже если Вам не удалось получить очень низкий процент на мортгидж, не переживайте. У Вас будет возможность поменять его, если условия покажутся Вам неудобными. Этот процесс называется в Канаде рефинансированием. Необходимость выплаты штрафных санций банку обычно не останавливает владельцев мортгиджа с высоким процентом, т.к. перспектива платить 80% банку в течение следующих 4-5 лет несопоставима ни с какими штрафными санкциями, которые обычно составляют трехмесячный интерес банка.

Чтобы уменьшить платежи, помимо возможности сократить процент ссуды можно прибегнуть к консолидации долгов. Вы объединяете все свои долги в одну сумму и платить единый процент на весь долг. К примеру, если у Вас есть долг на покупку машины под 7%, Вы можете объединить его с долгом по дому на 4.5%, и получите средний процент. При этом достигается значительное уменьшение месячных платежей и улучшение бюджета семьи.

Если Вы хотите выплатить долг быстрее, лучше всего уменьшить срок амортизации мортгиджа. Рассмотрим это на конкретном примере. Предположим, Вы взяли мортгидж на $200 000 со сроком амортизации на 25 лет, банковский процент составляет 6.5%, этот процент будет эффективен 5 лет, после чего его можно будет поменять.  Месячные платежи - $1,339,65. За 25 лет вы выплатите $200,000 в погашение кредита и $201,895 - банковские проценты. Если же срок амортизации того же мортгиджа сократить до 15 лет, то месячные платежи составят $1,732.74.  За 15 лет Вы выплатите $200,000 кредит и $111,893.20 проценты банку. Сумма процентов уменьшилась в два раза!!! Однако не забывайте, что Вам придется платить каждый месяц намного больше, чем Вы привыкли.

Если такой способ уменьшения долга для Вас неприемлем, можно прибегнуть еще к одной возможности – как только у Вас появляются «свободные» деньги, погашать ссуду банку и тем самым уменьшать свой долг. К примеру, выплатив сравнительно небольшую дополнительную сумму $2,653.45, Вы экономите $9,043.37 оплаты процентов банку и сокращаете срок своего мортгиджа на 9 месяцев. Очень важно вносить как можно больше дополнительных сумм в первые 5 лет. Прощание с долгом состоится на несколько лет раньше. Когда берете мортгидж, проследите, чтобы в условия был вписан пункт о дополнительных платежах.

Есть еще несколько интересных возможностей, которыми располагает канадская банковская система. Когда ставка банковского процента падает, предпочтительно брать «плавающий» или «variable» mortgage. Когда ставка процента достигает минимума (такая ситуация была в марте-апреле 2004 года), предпочтительно брать ссуды на длительный срок: 5, 10, 15, 25 лет с фиксированным процентом. Когда процентная ставка растет, предпочтительно брать краткосрочные и среднесрочные ссуды (на 1 год – 5 лет). Эти правила не гарантируют, что при погашении ссуды Вы выплатите самые минимальные суммы, но смогут уберечь вас от неоправданных потерь при выплате процентов. В итоге суммарные выплаты будут ближе к минимальным. Надо быть особенно осмотрительным при замене одного мортгиджа на другой с выплатами штрафов или получения «cash back».

Желательно брать ссуду не в банке, а через брокерскую контору. Даже если вы получите минимальный процент у банка сегодня, это не гарантирует, что процент будет минимальный при возобновлении контракта. Если вы будете самостоятельно запрашивать каждый банк в поиске лучшего процента, банк будет делать запрос о вашей кредитной истории и каждый раз ваш кредитный рейтинг будет снижаться. Брокер запросит все банки за вас и выберет лучший процент из доступных.

Поиск мортгиджа надо начинать задолго до покупки жилья. Сначала надо поговорить с мортгидж брокером, а уже потом начинать смотреть дома. Это надо делать за 3-4 месяца до покупки. Практически в любом банке можно «зафиксировать» сумму и процент на 3 месяца вперед. Особенно актуально это сейчас, когда Банк Канады поднимает ставку процента.

Когда Вы уже взяли ссуду, надо следить за текущей процентной ставкой. Когда подходит срок перезаключения условий ссуды, надо опять побеспокоиться о лучших условиях, т.е. повторить описанные выше шаги заново.

Вполне может быть, что Вы найдете более интересные условия. Постоянная конкуренция в финансовой индустрии заставляет финансовые компании искать более удобные для клиента виды услуг. Если правильно выбрать ссуда на покупку недвижимости, то можно сэкономить не одну тысячу долларов. Любой банк, кредитный союз или иной финансовый институт предлагает на рынке целый «букет» мортгиджей с разными сроками и условиями.

Чтобы разобраться во всем этом, обращайтесь к профессионалам!